Analysis and Study of Building Violations' Reasons in Metropolises, with Emphasis on Urbanism Laws and Regulations Case Study: Zones 3 and 9 of Mashhad

جغرافیا و توسعه فضای شهری

Article 1, Volume 3, Issue 2 - Serial Number 5, March 2017, Pages 1-18   

Document Type: Scientific-Research

DOI: 10.22067/gusd.v3i2.32114

Authors

Mohammad Ajza Shokouhi^* ; Reza Samadi; Nosrat Alah Goudarzi; Mohammad Ghanbari

Ferdowsi University of Mashhad

Abstract

Extended Abstract
1. Introduction
From about the 1950s, extraordinary growth of cities and increase of urban population have led to excessive growth of settlements in cities (Muhallab Taha, 2001(. This growth caused an unprecedented rise in land prices (Zaheri & Pour- Mohammadi, 2006). Land is an essential element in urban expansion and development (Vander Molen, 2002). Therefore, quality and quantity of land supply for development and expansion play an important role in the development of urban norms or anomalies (Hadily & Mehrzad, 2009).
High prices of land result in the creation of disorders in cities construction including building violations, which are as the most important disorders (Mokhtari Azad, 2009). Building violations are generally committed with the aims of greater individual benefit or increasing utilization of land, regardless of land uses type, construction regulations and coefficients related to the density, occupancy rate, zoning (Hosseini, 2006). Despite these, there are laws and administrative factors such as municipalities that constantly inspect the building violations, why building violations are committed (Zangi Abadi, Ghaed Rahmati, & Safaei, 2009). In cities, laws should be enforced to prevent building violations, and people should see that they can expect others to obey the laws and regulations of the city (Galbraith, 1998).
The present research is aimed to study the causes of building violations in districts three and nine of Mashhad, with emphasis on the rules of city construction.
2. Theoretical Framework
In general, building violations include: inattention to regulations in urban construction and violation of construction regulations (Masum,2001). Most of the building violations committed in big cities are due to factors such as high population density, hugely expensive land and housing, cost-effective construction (Bahmani Monfarad & Kalantari, 2012). Despite these violations, residents' peace will be disturbed and urban life will be faced with chaos. So there must be regulations to prevent building violations in cities (Galbraith, 1998), Otherwise, we must expect effects and consequences of these violations for residents in cities and especially in Mashhad city in the near or distant future.
3. Methodology
The research method was descriptive – explanatory, and the statistical population of the research was building violators of districts three and nine in Mashhad city. Cochran's test was used to determine sample size. Sample size was over 176 cases and data was obtained through questionnaires completed by building violators.
4. Results and Discussion
To compare the rate of building violations and the fines paid in districts three and nine of Mashhad city, t-test was used. Test results showed that the average rate of building violations in districts nine and 3 were 57.6 and 34.5 square meters per residential unit, respectively. In this test, the value of t was 2.055, and the significance level of the test was confirmed at 0.95. Furthermore, for mean comparison of fines paid for building violations per residential unit in districts three and nine of Mashhad city, independent parametric t test was used. The average fine paid for building violations in the city of Mashhad was 17040721 Rials per residential unit in district nine and 5574234 Rials in district three. In this test, the value of t was 2.719 and the significance level of the test was confirmed at 0.95. Thus, it can be concluded that by increase of building violations' rate in district nine compared to district three, the amount of fine paid for violations also increased proportionally. Multiple regression test with Stepwise method was used to study the factors affecting building violations in districts three and nine of Mashhad city. All independent variables including the cost-effectiveness of committing building violations, length of time to get a building permit, limitation of detailed plan regulations in offering additional density, violation of some municipality authorities (such as accepting bribes) and the lack of inspection by building engineers were integrated into the regression model. The variables of cost-effectiveness of building violations commitment and lack of inspection by building engineers remained in the model, and other variables were removed from the model. Therefore, in this study, the aforementioned factors were known as the most important causes of building violations in districts three and nine of Mashhad city.
5. Conclusion and Suggestions
The results of the present research show that the factors of cost-effectiveness of building violations committing with beta 0.38 and lack of close supervision by building consultant engineers with beta 0.36 are the most important factors influencing the increase in these two urban regions. This is because people can earn more income from adding an extra floor to their building and selling it, while they only pay a small percentage of that profit for fine.The most important suggestions in relation to the reduction of building violations in the above-mentioned districts of Mashhad are:
• Reducing municipalities' revenue related to the building violations
• Emphasis on the development of sustainable revenues of municipalities
• Implementing of destructive orders for building violations, in which their demolition is necessary, and not changing article commotions of 100 from demolition to financial penalties.

Keywords

Building violations' reasons; Article commotions of 100; Zones 3 and 9 of Mashhad

References

1. ابراهیمی، ج. (1384). تخلفات ساختمانی و نحوۀ رسیدگی آن در حقوق ایران. تهران: خط سوم

2. اجزاء‌شکوهی، م.، خاکپور، ب.، و دانایی‌فرد، ع. (1391). بررسی و تحلیل توزیع فضایی مراکز درمانی شهر مشهد با استفاده از GIS. در چکیدۀ مقالات چهارمین کنفرانس برنامه‌ریزی و مدیریت شهری (به‌همت هادی اعظمی)، ص. 110-130. دانشگاه فردوسی مشهد، مشهد

3. احد‌نژاد، م.، رشیدخوانی، س.، نادری، ا.، و غلامی، م. (1392). آثار و تبعات تخلفات ساختمانی در شهرها؛ نمونۀ مورد مطالعه: شهر زنجان. در چکیدۀ مقالات پنجمین کنفرانس برنامه‌ریزی و مدیریت شهری (به‌همت هادی اعظمی)، ص. 20-34. دانشگاه فردوسی مشهد، مشهد

4. بهمنی‌منفرد، ه.، و کلانتری، م. (1391). بررسی تأثیر تصمیمات کمیسیون مادۀ صد شهرداری در کنترل تخلفات ساختمانی. در چکیدۀ مقالات چهارمین کنفرانس برنامه‌ریزی و مدیریت شهری (به‌همت هادی اعظمی)، ص. 80-93. دانشگاه فردوسی مشهد، مشهد

5. پیله‌ور، ع.، و پور احمد، ا. (1383). روند رشد و توسعۀ کلان‌شهرهای کشور (مطالعۀ موردی شهر مشهد). پژوهش‌های جغرافیایی، 36(48)، 103-121

6. ثابت ورنامخواستی، م. (1388). فرآیند عملکردهای شهرداری. در چکیدۀ مقالات دومین کنفرانس بین‌المللی شهرداری الکترونیکی، ص. 106-147. سازمان شهرداری‌ها و دهداری‌های کشور، تهران

7. حسینی، س. ع. (1385). مبانی فنی و اجرایی حقوق شهری و منطقه ای در ایران. گیلان: حق‌شناس

8. رحیمی، و.، و پناد، ع. (1391). تحلیل و بررسی آرای کمیسیون مادۀ صد؛ مطالعۀ موردی منطقۀ دو شهرداری زاهدان. در چکیدۀ مقالات چهارمین همایش علمی سراسری دانشجویی جغرافیا، ص. 120-132. دانشگاه تهران، تهران

9. زنگی‌آبادی، ع.، قاعدرحمتی، ص.، محمدی، ج.، و صفایی، ه. (1388). تحلیل فضایی تعامل تخلفات ساختمان و آسیب‌پذیری ناشی از زلزل.، فضا و آمایش، 14(2)، 3-21

10. سرخیلی، ا.، و رفیعیان، م. (1389). آسیب‌شناسی درآمدهای حاصل از تخلفات ساختمانی در شهرداری تهران. در چکیدۀ مقالات سومین همایش مالیه شهرداری، مشکلات و راهکارها. مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه صنعتی شریف، تهران

11. سروی، ج. (1385). موارد قانونی تخلفات ساختمانی کمیسیون مادۀ 100. مشهد: آذر برزین با همکاری شهرداری مشهد

12. سعیدنیا، ا. (1383). ساخت‌وسازهای شهری. تهران: سازمان شهرداری و دهیاری‌های کشور

13. سعیدی، ع. (1387). دانشنامۀ مدیرت شهری و روستایی. تهران: مؤسسه فرهنگی، اطلاع‌رسانی و مطبوعاتی

14. شهرداری مشهد. (1385). آمارنامه مشهد. مشهد: معاونت برنامه ریزی و توسعه شهرداری مشهد

15. شهرداری مشهد. (1391). مدیریت آمار و تحلیل اطلاعات- گروه تحلیل و پردازش‌های آماری. مشهد: معاونت برنامه‌ریزی و توسعه شهرداری مشهد

16. صمدی قوشچی، ز. (1387). تخلف دائر کردن واحدهای تجاری در مناطق غیر تجاری. اصفهان: جنگل جاودانه

17. ظاهری، م.، و پورمحمدی، م. (1385). موانع اجرایی ضوابط شهرسازی و ارائۀ راهکارهای مناسب در جهت جلوگیری از تخلفات ساختمانی. نشریۀ دانشکده علوم انسانی و اجتماعی دانشگاه تبریز، (24)، 34-63

18. فرهنگی، ع.ا، و صفرزاده، ح. (1389). روش تحقیق در علوم انسانی با نگرشی بر پایان‌نامه‌نویسی. تهران: پویش.

19. کامیار، غ. (1387). حقوق شهری و شهرسازی. تهران: مجد

20. مختاری، آ.، و آزاد، س‌. م. (1388). نقش آرای کمیسیون موضوع مادۀ صد قانون شهرداری بر رواج تخلفات ساختمانی در کلان‌شهرها. مجلۀ نقد، (61)، 33-37

21. مرکز آمار ایران. (1390). سرشماری عمومی نفوس و مسکن. تهران: مرکز آمار ایران

22. مشیری، ش. (1389). کنترل و هدایت ساخت‌وسازهای شهری؛ طراحی نظام کارآمد. نشریۀ هویت شهر، 4(7)، 27-30

23. معصوم، ج. (1380). تخلفات ساختمانی. شهرداری‌ها سازمان شهرداری‌ها، (33)، 49-55

24. منصور، ج. (1385). مجموعه‌قوانین و مقررات شهر و شهرداری. تهران: دیدار

25. میرکتولی، ج. (1389). مقدمه‌ای بر برنامه‌ریزی عرضۀ زمین شهری، گرگان: دانشگاه علوم کشاورزی و منابع طبیعی گرگان

26. هادیلی، ب.، و مهرزاد، ج. (1388). نقش زمین و مسکن در توسعۀ فضایی-کالبدی شهر تبریز. مجله علمی-پژوهشی فضای جغرافیایی، 9(26)، 157-175

27. Barrie, Sh. (1998). Cities Fit to live in, Themes And variations. ATZ. Publishers grate fully. NY

28. Fotheringham, A. S., Brunsdon, C., & Charlton, M. (2002). Geographically weighted regression: The analysis of spatially varying relationships. London, UK: Wiley

29. Galbraith, S. (1998). Building and land management 2, Law for students. Oxford: Butter Worth and Hellmann

30. Muhallab Taha, M. (2001). The potential role of GIS in the development and applications of urban indicators: The case of housing in Khartoum, Sudan (Thesis report series).Royal Institute of Technology (KTH),Stockholm, Sweden

31. Vander Molena, P. (2002), The dynamic aspect of land administration: An often forgotten component in system design. Environment and Urban Systems, 26, 361–381